Spostare un tramezzo, aprire un muro portante, chiudere un balcone: tre lavori che sembrano simili e richiedono tre pratiche diverse. Ecco come capire quale serve per il tuo, quanto tempo ci vuole e cosa rischi se sbagli.

La domanda “CILA o SCIA?” è la prima che ci fanno quasi tutti quelli che vogliono ristrutturare casa a Brescia. La risposta non dipende da quanto spendi né da quanto è grande l’appartamento: dipende da cosa tocchi. Strutture, facciate e volumi sono le tre linee che separano una pratica dall’altra. I titoli edilizi sono definiti dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), valido in tutta Italia; a Brescia le pratiche si presentano in via telematica allo Sportello Unico Edilizia del Comune.

Edilizia libera: quando non serve nessuna pratica

Molti lavori non richiedono nulla: rifare pavimenti e rivestimenti, tinteggiare, sostituire i sanitari lasciandoli dove sono, riparare gli impianti, cambiare i serramenti con altri uguali. L’elenco ufficiale è il glossario dell’edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018).

Libera, però, non vuol dire senza regole. Il regolamento di condominio, i vincoli paesaggistici e le norme del centro storico valgono comunque. E se durante i lavori sposti anche solo un tramezzo, sei già fuori dall’edilizia libera.

CILA o SCIA: la differenza sta nelle strutture

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, art. 6-bis) è la pratica per i lavori interni che non toccano parti strutturali né l’aspetto esterno: spostare o demolire tramezzi non portanti, unire due stanze, rifare bagno e cucina cambiando la disposizione, rifare gli impianti modificando i locali. Si accompagna con il progetto e con l’asseverazione di un tecnico, che dichiara sotto la propria responsabilità che l’immobile è conforme, che i lavori rispettano le norme sismiche ed energetiche e che le strutture non vengono toccate. I lavori possono partire il giorno stesso del deposito: il Comune non deve rispondere. A fine lavori si comunica la chiusura e, se la planimetria cambia, si aggiorna il catasto.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, art. 22) serve quando si toccano parti strutturali o i prospetti: aprire un varco in un muro portante, rinforzare un solaio, aprire o allargare una finestra in facciata, alcune ristrutturazioni senza aumento di volume. Per legge si può cominciare subito, ma il Comune ha 30 giorni per verificare e, se qualcosa non va, può vietare la prosecuzione e ordinare di rimettere in pristino quanto già fatto: in pratica, demolire. Per questo il nostro consiglio è di aspettare i 30 giorni prima di aprire il cantiere. Per gli interventi strutturali si aggiunge la pratica sismica con il calcolo delle strutture. Se non sai se un muro è portante, il primo passo è capirlo: ne abbiamo parlato in Muro portante o tramezza? Come capirlo prima di dare la prima picconata.

Permesso di costruire: nuovi volumi e ristrutturazioni pesanti

Il permesso di costruire (art. 10) serve per le nuove costruzioni, gli ampliamenti, le sopraelevazioni e le ristrutturazioni che trasformano in modo rilevante l’edificio, per esempio con aumento di volume. È l’unico dei tre titoli che il Comune deve rilasciare espressamente: la norma nazionale prevede 60 giorni per l’istruttoria e 30 per la decisione, ma in Lombardia il procedimento segue la legge regionale 12/2005 e a Brescia, nella nostra esperienza, è realistico mettere in conto circa 120 giorni, a cui si aggiunge il tempo di ogni richiesta di integrazione. Oltre al tecnico si pagano gli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione, calcolati dal Comune in base all’intervento.

Per alcuni di questi interventi la legge consente in alternativa la cosiddetta super-SCIA (art. 23), da presentare almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori.

Centro storico e vincoli: i tempi si allungano

Se l’immobile è nel centro storico di Brescia, in un’area tutelata o è esso stesso vincolato, la pratica edilizia da sola non basta. Per gli interventi che cambiano l’aspetto esterno in zona di tutela paesaggistica serve l’autorizzazione paesaggistica (art. 146 del Codice dei beni culturali), con il parere della Soprintendenza; per i lavori minori esiste una procedura semplificata (DPR 31/2017). Se invece l’edificio è un bene vincolato, anche i lavori interni richiedono l’autorizzazione della Soprintendenza, che ha fino a 120 giorni per rispondere.

Con i vincoli non vale il silenzio-assenso del permesso di costruire: senza i pareri non si parte. Per questo, in centro storico, la prima cosa da fare è verificare quali vincoli gravano sull’immobile, prima ancora di disegnare il progetto.

Un esempio pratico: lo stesso appartamento, tre pratiche diverse

Prendiamo un appartamento di 90 mq degli anni Settanta in città, e tre progetti possibili:

• Rifare bagno e cucina e spostare un tramezzo per allargare il soggiorno: CILA.
• Aprire la cucina sul soggiorno, ma il muro in mezzo è portante: SCIA, con calcolo strutturale e pratica sismica.
• Chiudere il balcone con una veranda per ricavare spazio abitabile: in genere è un aumento di volume, quindi permesso di costruire, sempre che il piano urbanistico e il condominio lo consentano.

Se il progetto comprende più lavori, la pratica la decide quello più impegnativo: basta un solo muro portante per passare dalla CILA alla SCIA.

Quanto tempo e quanto costa: da cosa dipende

Non esiste una tariffa unica. Il costo della pratica dipende dalla complessità del progetto, dal rilievo dell’immobile e soprattutto da quanto è in ordine la documentazione precedente. Se l’immobile ha difformità rispetto ai titoli edilizi passati, vanno sistemate prima, e questo allunga tempi e costi. A questo si aggiungono i diritti di segreteria comunali e, per il permesso di costruire, gli oneri. Per un quadro dei costi complessivi dei lavori trovi i numeri in Quanto costa ristrutturare casa a Brescia; per le pratiche che seguiamo vedi Pratiche edilizie e certificazioni a Brescia.

Errori da evitare

• Partire con la CILA e scoprire a lavori iniziati che il muro è portante. Si fermano i lavori e si cambia pratica: meglio verificarlo prima.
• Non controllare lo stato legittimo. Ogni pratica presuppone che l’immobile sia conforme ai titoli precedenti: una difformità scoperta a metà lavori blocca tutto.
• Pensare che “piccolo” significhi “libero”. Spostare un solo tramezzo richiede già la CILA.
• Dimenticare fine lavori e catasto. Se la planimetria cambia, l’aggiornamento catastale fa parte della pratica, e serve anche quando venderai.
• Aprire il cantiere il giorno dopo la SCIA. Se nei 30 giorni il Comune trova un problema, quello che hai fatto può dover essere demolito.
• Scoprire i vincoli a progetto finito. In centro storico la verifica dei vincoli viene prima di tutto: paesaggistica e Soprintendenza possono aggiungere mesi.

Domande frequenti

Non sai quale pratica serve per il tuo lavoro?

Con il sopralluogo tecnico verifichiamo l’immobile, le strutture e i documenti, e ti diciamo per iscritto quale pratica serve, cosa comporta e da cosa dipendono tempi e costi. Prenota il sopralluogo oppure chiama lo 030 47087.

Ing. Alessandro Cantoni – Archilife Srl STP, Brescia