Nell’annuncio c’è scritto “trilocale”. Vai a vederlo e le stanze sono tre, è vero. Ma una ha una finestrella alta, piccola, e non è una camera: è un locale accessorio. Sulla carta non ci puoi dormire, e quando rivenderai l’immobile la differenza vale molte migliaia di euro.

La regola che separa le due cose è un rapporto: un ottavo.

Cos’è il rapporto aeroilluminante

Perché una stanza sia abitabile — cioè ci si possa dormire, mangiare, soggiornare — la superficie della finestra deve valere almeno 1/8 della superficie del pavimento. Si chiama rapporto aeroilluminante e nasce dal D.M. 5 luglio 1975, che è ancora il riferimento nazionale.

Fa i conti in fretta: una stanza da 16 m² vuole almeno 2 m² di finestra. Una cameretta da 9 m², 1,13 m². Un soggiorno da 24 m², 3 m².

E si conta il vano finestra, non la superficie del vetro: è la misura del foro nel muro. Attenzione però, perché in diversi regolamenti locali si scomputano le parti fisse o si applicano correttivi — ed è uno dei punti su cui i Comuni non si comportano tutti allo stesso modo.

Le altre soglie che vanno insieme a questa

• Altezza minima: 2,70 m per i locali abitabili, 2,40 m per bagni, corridoi, ripostigli e disimpegni.
• Camera singola: almeno 9 m². Camera doppia: almeno 14 m².
• Monolocale: 28 m² per una persona, 38 m² per due.
• Bagno cieco: ammesso, ma con aspirazione forzata avente requisiti precisi.

Nei Comuni lombardi valgono anche i regolamenti locali d’igiene, che in alcuni casi sono più severi o prevedono deroghe specifiche per gli edifici esistenti — per esempio sulle altezze nei recuperi di sottotetto. È esattamente il tipo di verifica che va fatta sul singolo immobile, non per sentito dire.

Perché la cosa ti riguarda anche se non stai costruendo

Tre situazioni in cui questo rapporto decide i tuoi soldi:

1. Stai comprando. Se una delle stanze non ha il rapporto, quella stanza non è una camera. L’immobile vale meno di quanto ti stanno chiedendo, e se domani lo rivendi il problema passa a te.

2. Vuoi recuperare un sottotetto o un seminterrato. È qui che il progetto si ferma quasi sempre. Non basta rifare pavimento e impianti: se non si raggiunge il rapporto aeroilluminante — con lucernari, abbaini, finestre nuove — quel piano non diventa abitabile. Rimane sottotetto.

3. Stai frazionando o cambiando destinazione d’uso. Trasformare un ufficio in appartamento significa che ogni nuova stanza deve rispettare superficie, altezza e rapporto aeroilluminante. È la verifica che si fa per prima, perché se non torna, il resto del progetto non esiste.

Cosa si può fare quando non torna

• Allargare o aggiungere finestre: possibile, ma tocca i prospetti — quindi serve il titolo edilizio adeguato e, in condominio o in zona vincolata, non è automatico.
• Lucernari e finestre in falda: la soluzione più usata nei sottotetti, e vale doppio perché la luce zenitale è più efficace.
• Accorpare due locali: se una stanza cieca si unisce a una ben illuminata, il rapporto si calcola sull’insieme.
• Cambiare la destinazione della stanza: quel locale diventa studio, guardaroba, ripostiglio. Non è una sconfitta: è dichiarare la verità sulla planimetria.

Come si verifica prima di firmare

Serve la planimetria catastale, il permesso o la pratica edilizia con cui l’immobile è stato realizzato, e un metro. Si misurano i vani finestra reali, si confrontano con le superfici dei pavimenti e si controlla che lo stato di fatto corrisponda a quanto depositato in Comune. Sono un paio d’ore di lavoro e si fanno prima della proposta d’acquisto, non dopo il rogito.

Il valore riportato qui è quello nazionale: la verifica va sempre incrociata con il regolamento edilizio del Comune dove si trova l’immobile.

Stai per comprare, o vuoi recuperare un sottotetto, e non sai se le stanze reggono la verifica? Con un sopralluogo tecnico mettiamo per iscritto cosa si può fare nel tuo caso. Scrivici oppure chiama lo 030 47087.