Hai in mano tre preventivi per lo stesso appartamento. Uno dice 68.000, uno 79.500, uno 82.000.

La reazione istintiva è pensare che il primo sia più conveniente e gli altri due gonfiati. Quasi sempre è vero il contrario: il primo è semplicemente incompleto, e quello che non c’è dentro lo pagherai comunque — ma dopo, quando l’impresa è già in cantiere e non hai più nessuno con cui confrontarla.

Tre preventivi non sono confrontabili se non li hai scritti tu

Il problema di fondo è che ogni impresa scrive il preventivo come vuole. Chi mette una voce unica «ristrutturazione completa appartamento», chi elenca venti righe, chi ne elenca centoventi. Nessuno dei tre sta mentendo: stanno semplicemente rispondendo a tre domande diverse, perché nessuno ha mai fatto loro la stessa domanda.

Confrontare quei tre numeri è come confrontare i prezzi di tre spese al supermercato senza sapere cosa c’è nei carrelli.

Cosa manca quasi sempre nel preventivo più basso

Sono sempre le stesse voci, e non è un caso: sono quelle che il cliente non pensa a chiedere.

Il trasporto e lo smaltimento in discarica. Demolire costa poco, portare via costa. I detriti di una ristrutturazione completa sono decine di quintali, vanno in discarica autorizzata e ogni viaggio ha un costo con un formulario dietro. Se nel preventivo c’è «demolizioni» ma non c’è «trasporto e conferimento a discarica», quella voce arriverà dopo.

Il ponteggio e le opere provvisionali. Se si tocca la facciata o si lavora in quota serve il ponteggio, con il suo montaggio, il suo nolo a tempo e il suo smontaggio. È una voce che da sola può valere migliaia di euro e che sparisce spesso dai preventivi «a corpo».

Le assistenze murarie agli impianti. L’elettricista fa le tracce, ma qualcuno deve richiuderle, rasare e preparare per il tinteggio. È lavoro da muratore che accompagna il lavoro dell’impiantista. Se nessuno dei due l’ha messo in preventivo, indovina chi lo paga.

Gli oneri della sicurezza. Non sono un’opzione e non sono soggetti a ribasso. Se un preventivo non li espone separatamente, o sono nascosti dentro altre voci o non ci sono.

Gli imprevisti sulle demolizioni. Nessuno può sapere cosa c’è dentro un muro prima di aprirlo. Un’impresa seria lo dice e propone un modo di gestirlo; un’impresa che promette un prezzo chiuso su un edificio che non ha mai visto aperto sta scommettendo — e la scommessa, se la perde, la ripaga con le varianti.

Il meccanismo delle varianti in corso d’opera

Ecco perché la voce mancante costa più di quella prevista.

Quando l’impresa è in cantiere, hai smontato la cucina e vivi da tua madre, e ti viene detto che «quello non era compreso», hai una sola alternativa realistica: pagare. Non puoi cambiare impresa a metà lavoro, non puoi fermarti tre mesi a rifare le gare, non hai un altro preventivo su quella specifica voce da mettere sul tavolo.

Il prezzo di una variante in corso d’opera non lo fa il mercato. Lo fa chi ce l’ha in mano.

È la ragione per cui, nell’esempio qui sopra, l’offerta da 68.000 finisce spesso sopra a quella da 82.000: non perché l’impresa sia disonesta, ma perché il confronto era truccato in partenza dalla forma dei documenti.

Il rimedio è uno solo: il computo metrico

Il computo metrico è l’elenco di tutte le lavorazioni con le quantità reali di quel cantiere: quanti metri quadri di demolizione, quanti metri lineari di traccia, quanti metri quadri di pavimento, quanti punti luce.

Lo prepara il tecnico prima di chiamare le imprese. Poi si consegna lo stesso identico documento a tutti, e ognuno mette il suo prezzo accanto a ogni voce.

1. I totali diventano confrontabili, perché tutti hanno quotato le stesse cose.
2. Si vede dove ognuno è competitivo. Un’impresa può essere cara sulle demolizioni ed economica sugli impianti: lo scopri solo riga per riga.
3. Le varianti si riducono drasticamente, perché quasi tutto è già previsto e prezzato. E quello che salta fuori davvero ha un prezzo unitario già concordato a cui riferirsi.

Su una parafarmacia di 200 mq che abbiamo seguito in via Mantova, a Brescia, le imprese hanno fatto tutte l’offerta sullo stesso computo. Il confronto è durato mezz’ora invece che due settimane di telefonate, e a fine cantiere il consuntivo era in linea con l’affidamento.

Cosa guardare in un preventivo che hai già in mano

Se sei già in trattativa e non hai un computo, ci sono cinque domande che valgono la pena:

1. C’è la voce di trasporto e smaltimento a discarica? Con quantità stimata.
2. Ci sono gli oneri della sicurezza esposti a parte?
3. Come sono trattati gli imprevisti? Esiste una somma a disposizione o si va a variante ogni volta?
4. Le assistenze murarie agli impianti in quale voce stanno?
5. Cosa succede se le quantità reali differiscono da quelle previste? «A corpo» significa che il rischio è dell’impresa, e quindi c’è un margine di sicurezza dentro il prezzo. «A misura» significa che si contabilizza quello che si fa davvero. Nessuna delle due è sbagliata, ma devi sapere quale hai firmato.

Se il preventivo non risponde a queste cinque domande, non è basso: è incompleto.

Se vuoi partire dalla situazione reale del tuo immobile, il primo passo è il sopralluogo tecnico con relazione scritta: 350 € + IVA, che vengono scomputati dalla parcella se poi ci affidi l’incarico.

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Hai tre preventivi sul tavolo e non sai quale scegliere? Possiamo preparare il computo metrico e rimettere tutti a quotare sulle stesse voci: è l’unico modo di sapere quale offerta è davvero la più conveniente. Scrivici o chiama lo 030 47087.

I numeri usati nell’esempio sono illustrativi e servono a mostrare il meccanismo, non a rappresentare un cantiere specifico.