Catasto e urbanistica sono due verifiche diverse: la prima blocca il rogito, la seconda passa a chi compra. Tolleranze del Salva Casa, sanatorie e accesso agli atti al Comune di Brescia.

Una casa non conforme si scopre confrontando quello che c’è davvero con due documenti diversi: la planimetria catastale e i progetti depositati in Comune. La prima differenza blocca il rogito, la seconda no, ma passa a chi compra. Per questo la verifica di una difformità urbanistica della casa va fatta prima del preliminare, non il giorno del notaio.

Conformità catastale e conformità urbanistica non sono la stessa cosa

La conformità catastale riguarda il Catasto, che ha una funzione fiscale. Dal 2010 (art. 19, comma 14, DL 78/2010, convertito nella L. 122/2010) l’atto di vendita deve riportare i dati catastali, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione dei venditori che lo stato di fatto è conforme. Se manca, l’atto è nullo. Una planimetria sbagliata si aggiorna con una variazione catastale (DOCFA) firmata da un tecnico.

La conformità urbanistica riguarda invece i titoli edilizi: licenza, concessione, permesso, DIA, SCIA, CILA, condoni. Qui la legge è meno severa con l’atto e più severa con l’immobile. Per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230/2019) la vendita è valida se l’atto cita un titolo che esiste davvero, anche se la casa non lo rispetta del tutto. Così compri la difformità insieme alla casa, e toccherà a te sistemarla.

Il punto più frainteso: una planimetria catastale aggiornata non rende legittimo niente. Il Catasto fotografa, non autorizza.

Lo stato legittimo dopo il Salva Casa

Il DL 69/2024 (Salva Casa, convertito nella L. 105/2024) ha riscritto l’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Oggi lo stato legittimo è quello del titolo che ha autorizzato la costruzione, oppure di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o sull’intera unità, se in quell’occasione il Comune ha verificato i titoli precedenti, più i titoli parziali successivi, le sanatorie, le sanzioni pagate al posto della demolizione e le tolleranze dichiarate. Le difformità sulle parti comuni del condominio non contano per il singolo appartamento, e viceversa.

Per gli edifici costruiti quando il titolo non era obbligatorio valgono il catasto di primo impianto, le foto e i documenti d’archivio. Ma il famoso «ante ’67» in città non è un lasciapassare: nei centri abitati la licenza era richiesta già dalla legge urbanistica del 1942.

Tolleranze: quando una differenza non è un abuso

Per l’art. 34-bis del DPR 380/2001 piccole differenze di misura rispetto al progetto non sono violazioni. Per gli interventi successivi al 24 maggio 2024 la soglia è il 2%. Per quelli realizzati entro il 24 maggio 2024, cioè quasi tutto l’esistente, cresce al diminuire della superficie utile autorizzata:

Ci sono poi le tolleranze esecutive: irregolarità geometriche, finiture minime, impianti e opere interne collocati diversamente e, fino al 24 maggio 2024, aperture interne spostate ed errori di disegno. Non valgono per gli immobili vincolati né se compromettono l’agibilità. Le dichiara il tecnico, in una nuova pratica o in una dichiarazione allegata all’atto di vendita. A Brescia c’è un passaggio in più: il Comune è in zona sismica 2 (DGR Lombardia 2129/2014), quindi il tecnico attesta anche il rispetto delle norme sismiche dell’epoca e trasmette la documentazione per il controllo sulle strutture.

Difformità urbanistica in casa: le strade per regolarizzarla

Oltre le tolleranze, la strada dipende dal tipo di lavoro. In Lombardia la LR 12/2005, aggiornata dalla LR 20/2024, rinvia alle procedure nazionali:

• CILA tardiva: lavori interni non strutturali fatti senza comunicazione. Sanzione di 1.000 euro, circa 333 se i lavori sono ancora in corso. Le differenze tra le pratiche sono in CILA, SCIA o permesso di costruire: quale serve.
• Accertamento di conformità art. 36-bis: parziali difformità, lavori senza SCIA o difformi, variazioni essenziali. Serve la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell’epoca. Oblazione: per il permesso in sanatoria il doppio del contributo di costruzione, più 20% per parziali difformità e variazioni essenziali; per la SCIA da 1.032 a 10.328 euro (da 516 a 5.164 se l’opera era conforme anche all’epoca), in base all’aumento di valore. Il Comune ha 45 giorni per il permesso e 30 per la SCIA, poi vale il silenzio-assenso. In area vincolata si aggiunge la paesaggistica: fino a 180 giorni, con parere della Soprintendenza entro 90.
• Accertamento art. 36: abusi senza permesso o in totale difformità. Serve la doppia conformità piena, oblazione pari al doppio del contributo; senza risposta in 60 giorni la domanda è respinta.

Se l’opera non è sanabile si rimette in pristino; in alcuni casi di parziale difformità, quando demolire danneggerebbe la parte regolare, si paga una sanzione al posto della demolizione.

Un esempio pratico: quattro differenze in un trilocale

Esempio tipo: trilocale di 85 mq in un condominio a Brescia, licenza del 1972 e nessuna pratica successiva. Al sopralluogo emergono quattro differenze:

• Altezza interna di 2,67 m invece di 2,70: è l’1,1%, sotto la tolleranza del 5%. Basta la dichiarazione del tecnico.
• Tramezzo del bagno spostato di 40 cm dal vecchio proprietario: non è un errore di cantiere ma un lavoro successivo senza pratica. In genere si regolarizza con CILA tardiva, 1.000 euro di sanzione e aggiornamento catastale.
• Finestra del soggiorno allargata da 120 a 160 cm in un muro portante: tocca facciata e struttura, quindi SCIA in sanatoria con verifica strutturale; se manca la cerchiatura, va fatta. Per riconoscere un muro portante vedi Muro portante o tramezza?
• Balcone chiuso a veranda con telai fissi: è nuova superficie chiusa. Si sana solo se il piano urbanistico di oggi ammette l’aumento, cosa rara in un condominio già costruito al massimo: più spesso va rimossa. Le vetrate amovibili ammesse dal Salva Casa in edilizia libera sono un’altra cosa: trasparenti e senza creare un locale chiuso.

Con questo quadro si tratta prima del preliminare, sapendo che la veranda potrebbe sparire.

Accesso agli atti al Comune di Brescia: come si chiede

La richiesta si presenta online sul portale dello Sportello Unico Edilizia. Dal 15 luglio 2026 i fascicoli arrivano digitalizzati, senza appuntamento in archivio (determinazione dirigenziale 1683/2026). Può chiedere gli atti il proprietario o chi ha un titolo; il promissario acquirente solo con il preliminare registrato. Prima del preliminare serve quindi una delega del venditore al tuo tecnico, con visura catastale storica e, consigliato, l’atto di provenienza, che riporta gli estremi dei titoli. Per le pratiche ante 1973 servono nominativo e planimetria catastale di primo impianto.

Il termine di legge è di 30 giorni. Nella nostra esperienza conviene partire appena c’è un accordo di massima sul prezzo: per i fascicoli vecchi i tempi si allungano.

Errori da evitare

• Firmare il preliminare senza aver visto i progetti. Dopo si tratta peggio.
• Fidarsi della planimetria catastale. Può essere aggiornata e la casa comunque non legittima.
• Pensare che ci pensi il notaio. Controlla catasto e titoli citati, non misura la casa.
• Accettare «la sanatoria la facciamo dopo». Dopo il rogito tempi, costi e rischi sono tuoi.
• Sottovalutare le difformità strutturali. In zona sismica una finestra allargata può richiedere lavori, non solo carte.

Domande frequenti

Stai per comprare casa? Verifica le carte prima di firmare

Con il sopralluogo pre-acquisto misuriamo l’immobile, recuperiamo i progetti in Comune e ti diciamo per iscritto se ci sono difformità, se rientrano nelle tolleranze o vanno sanate, e da cosa dipendono tempi e costi. Le pratiche che seguiamo sono in Pratiche edilizie e certificazioni a Brescia. Prenota il sopralluogo oppure chiama lo 030 47087.

Ing. Alessandro Cantoni – Archilife Srl STP, Brescia